柱状改良で地盤改良した。気になる値段は？全公開！！
地盤判定出ました
4月に請負契約を済ませて早、5ヶ月。
ようやく市街化調整区域に開発許可と建築確認申請が完了し着工となりました。
着工の1ヵ月ほど前に、地盤調査が行われ、残念ながら地盤改良が必要となりました。
実は半年ほど前に予算計画を立てる為、実費で地盤調査を事前に行いおそらく地盤改良は不要であろうと予想していたのですが・・・
整地の際の盛り土が原因で地盤改良が必要になったようです。
今回地盤改良に取り掛かりましたので、その費用と工程をご紹介したいと思います。
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地盤調査・地盤改良とは？
地盤が弱い土地の上に重い家を建てると、時間が経過するにつれ地盤沈下が起こったり、地震の際、土地が液状化したりして家が倒壊する可能性があります。
そのため、家を安全に支えるため、地盤を強化する為の工事を「地盤改良工事」と言います。
地盤改良工事が必要かどうかは、主にスウェーデン式サウンディング構造試験と呼ばれる、地盤調査の調査結果から取得したデータをもとに判断します。
地盤改良には大きく3つの方法があります。
柱状改良・・・軟弱な地盤に縦穴を数か所掘り、コンクリートを戻す事でコンクリートの柱を地中に作り、その上に家の土台を作る方法
表層改良・・・表面の土をコンクリートなどと一緒に攪拌し、固めてしまう方法
鋼管杭工法・・・軟弱な地盤に長い鉄の杭を何本も差し込み、その上に家の土台を作る方法
今回シンスケが採用したのは柱状改良です。
理由は一番安かったから。
始めは土地の地価が下がる事を恐れ、砕石パイル工法や鋼管杭工法も検討しましたが、結局、市街化調整区域で売りたくても売れないし、そもそも家を売る予定もないので、地価が下がる事は余り気にしない事にしました。
※地盤改良を行うと、基本的に地価が下がります。コンクリートや鋼管が地中に埋設されることになるので、将来その土地を売ることになった場合、地中のコンクリートや鋼管の撤去費用分、地価から減算されてしまうためです。砕石パイル工法はコンクリートを使用せず砕石パイル（小石）を押し固めて埋設するだけなので（砕石パイル＝土と同義とみなされる）、除去費用が不要ですし、鋼管杭工法では鋼管杭を抜くだけ（余り掘らなくていい）ので除去費用が抑えられる場合があります（ただし、鋼管杭工法の場合、柱状改良に比べ長い杭を打ち込むことが多いので、その分費用が逆に増す事もあるようですが・・・）。柱状改良の撤去費用では約2～300万円、鋼管杭の撤去費用は約100～200万円程度といった見積もりが多いようです。
家が立つ部分の下に35箇所、Φ500㎜×2ｍほどの縦穴を掘り、コンクリートと混ぜた土を戻し、押し固めます。
今回の建築予定面積は24坪（79㎡）なので、おおよそ0.6坪（2.2㎡）あたり1本の杭が必要と言うことになります。
で、気になるその見積もり価格コレ。
計469,700円也。
ちなみに鋼管杭工法であれば836,000円でした。
こちらの方が除去費用が安くなるのでトータルでは安くなりますが、おそらく家はつぶさないし、売らないと思うので。。。。
正直、思っていたより安く済みました。
最悪100万円オーバーしてくる可能性も考えていました。
安く済む理由としては元々の地盤は地盤改良が必要ではないが、開発許可を得るために整地した際の盛り土分、軟弱地盤担ったためそこまで深く地盤改良が必要でなかったということに尽きます。
逆に言えばたった60cm程度の盛り土を行っただけで軟弱地盤となってしまうということです。
確かに素人にはたった60cmの盛り土ですが、土地全体では175㎥（おおよそ300t）、建築面積だけで考えても47㎥（おおよそ80ｔ）もの土が盛られているのです。
なんだか感覚が狂ってしまいます。
地盤改良工事の実際
事前確認
地盤改良工事の数日前に現場監督と家が建つおおよその位置の確認を行いました。
ビニール紐で仮囲いされています。あくまでおおよその位置で実際に工事に移る段階ではミリ単位で測量するとの事。
当日
杭を打つ位置を紐で印をつけています。
2ｍほどボーリングで掘っています。
邪魔な土をどけて、
コンクリートと共に砕石や土を埋め戻ししています。
1日で約7割程度が完了し、
2日目では残りの杭と周りの土の埋め戻しが行われました。
実際にかかった時間はおそらく1日半程度です。
今回、建坪24坪（１～２階床面積48坪）の家なので、よく建てられる３LDKクラスの家であれば1日で終わるのではないでしょうか？
まとめ
事前に地盤調査しても、盛り土を数十cmするだけで地盤は変化するので、建築直前まで地盤改良費は正確に見積もることが出来ません。（ある程度予測を立てる事は出来るが）
地盤改良する場合は安くても数十万、高ければ数百万する事もあります。
建築に当たっては、ある程度余裕のある資金計画が必要です。
また、将来的に土地を売却などする場合、地盤改良する事で地価が減産されることも考慮し、最適な改良方法を選択するようにしてください。
なお、この記事の写真の一部にはBrinno TLC200Pro タイムラプスカメラ(定点観測用カメラ)を使用しています。
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