50戸連たんを適用して市街化調整区域家に家を建てる
今回、僕が祖父から譲ってもらい建築を計画している土地は市街化調整区域に加えて地目は農地になります。
さて、「市街化調整区域」、及び「農地」のため、通常新築の場合、半年程度で土地購入から受け渡し出来る所、既に計画から2年が過ぎている訳ですがなぜそれ程かかるのか。
その理由をご紹介すると共に、市街化調整区域と農地に家を建てる方法を紹介します。
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市街化調整区域とは
“市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）は都市計画法（第7条以下）に基づき指定される、都市計画区域における区域区分（線引き）のひとつ。”
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
良く分からない説明ですが、簡単に言いますと、建築物を建てたり、増築することに対し許可してもらえない地域です。
これに関しては法律で定められているので、どれだけ無理をいっても建築・開発許可が下りなければ家を建てれません。
おそらく、駅から離れている、市街地から離れているなどの理由で、あまり市街化を進めたくない場所がこれらに指定されるのだと思います。
あまり人が住まない場所に下水道や電線などのインフラ整備をすることは非効率なので、市町村としてもある程度人が住む場所はまとめたいのでしょう。
通常、これらの市街化調整区域には家を建てれませんが、僕はある特例で建てれる（と思われる）のでその方法を紹介します。
その方法とは「50戸連たん」といわれる制度です。
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50戸連たんとは
簡単に言いますと、市街化調整区域に指定する前から所有している土地で、かつその親族で、かつ近くに50戸以上の建物があれば特別に家を建てる事を許してあげますよ。といった制度です。
今回開発・建築予定の土地は市街化調整区域に指定される以前より所有していますので第一条件はクリアできます。
また、今回開発・建築するのは祖父の親族孫に当たるシンスケの妻なので、第二条件もクリアです。
なお、親族と言っても所有者の孫までがその対象でになるので、仮にシンスケが100％所有権を有する家を建てる場合は、今回の「50戸連たん」の適用外となります。
嫁の祖父とは直系にあたらないので、そのあたりの対策としては、家の所有権をシンスケと嫁で折半しています。
そうすれば祖父の直系の孫にあたる嫁が半分開発・建築に関与するのでこの問題もクリア出来ます。
さらに近くには50戸以上の家が建っているのでこの辺りは問題なくクリア。
50戸連たんで建築できないパターンとは?
これらの50戸連たんの条件の詳細は他のブログ等でもまとめられていると思いますので、割愛して、あまり他のブログ等で語られない、落とし穴について少し詳しく語ります。
本当にその場所に立てる必要があるのか?
今回、僕が一番困ったのが、本当にその土地に家を建てないといけないのか？という理由の説明です。
市街化調整区域に家を建てるのであれば、本当にその土地に家を建てるしか選択肢がないという理由を説明しなければなりません。
例えば、今住んでいる家が持ち家なら、そこで住み続ければいいので許可が下りない可能性があります。
今回、僕は5人の家族に対し今住んでいる家が狭いという事で許可がおりましたが、あと一部屋分大きければ許可は怪しかったのではないでしょうか。
加えて、他に土地を持っているのであれば、そちらに立ててください、となりますので許可が下りない可能性があります。
次にその条件をクリアした時に大阪府に指摘されたのは、「では、今住んでいる家をリフォーム・立て直しして3階建てにすればそこまで狭くないですよね？」といった指摘です。
これに関しても土地そのものが狭く、建ぺい率の問題でそこまで増築できない事が幸いし問題ありませんでしたが、今住んでいる家が庭付き家などの場合は怪しくなるのではないでしょうか?
お金あるよね？
開発・建築許可を出すにあたり、本当に家を立てるお金があるのか、それらの費用が工面できるかどうかを証明しなさいと言われました。
もちろん当てもなく建てるつもりはありませんので、対応できましたが、仮ローン申請の融資通知証や預金口座のコピーなどを求められました。
資金めどがなく建築許可申請出す人は少ないと思うので、この問題に関してはそこまで困ることはないと思いますが、現状資金が無く、近々入ってくる予定の場合の様な人は注意が必要です。
贈与誓約書
建築・開発許可を取るにあたり、必ず祖父が孫に土地を譲るという趣旨が記載された誓約書求められました。
この辺りは普通であれば祖父などが誓約書へサインしてくれるので問題ないと思います。
しかし、この書類の為に各種申請が一時中断することになりますので、一刻も早く建築許可・開発許可が欲しい場合は前もって用意しておくことをオススメします。
また、今後このような方法で市街化調整区域に建築される方にお伝えしたいのが、「とりあえず大きな家にしておいたほうがいいですよ」です。
市街化調整区域はやっとの思いで家を建てれても、今度は、増改築が難しいです。
例えば「一部屋増やしたいな」と思っても増築の許可が下りません。
増築の許可が下りる場合はたとえば、「介護が必要な親を引き取るので増築が必要になった」というような、本当に迫られた理由が必要で、単に狭くなったからといった理由では許可が下りないそうです。
まとめ
- 市街化調整区域でも条件によって建築は可能な場合もある。
- 市街化調整区域の他に土地や家を持っている場合は、その土地や、家に引っ越せない、再建築できない、リフォームできない理由を答える必要がある。
- 贈与誓約書、資金計画（預金残高のコピー、ローン仮申請許可書のコピー）などはおそらく必要なので初めに準備していた方がスムーズ
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