誰も教えてくれない！？大きな土地を分筆する際に知らないと損するポイントとは

今回シンスケが祖父から譲り受けて新建築する予定の土地は、250坪の農地の為、90坪と160坪に分筆（2つに分ける）して90坪は宅地に、160坪は農地のままにしておくつもりです。

別に250坪をすべて宅地にすることができますが、おそらくその時には毎年の固定資産税がすごいことになると思いますので、宅地は最低限の大きさにするべきです。

農地は固定資産税の優遇がありますので。

ここで大きな土地を分筆する際に注意しないといけないポイントがあります。今回シンスケが遭遇した注意するポイントを3つご紹介します。

家を建てる時に「接道義務」という決まりがあります。

要は救急車や消防車などの緊急車両が家の前まで来れるように、道路に接していない土地には家を建てれませんという決まりです。

 

このようなルールがありますので、仮に図の様に土地を分筆してしまうと裏手の土地には今後、家を建てれなくなってしまいます。

なので、ふつうは次の様に分筆します。

しかし、今回の場合、祖父が裏手側で農業を今後も継続して行う予定で、このように分筆できなかったので、今回シンスケは次の様に土地を分筆しました。

各都道府県で決まっているので、今回は大阪に限っての話になりますが、幅２ｍの専用通路があれば裏手の土地にも家が建てれるので幅２ｍ＋予備数ｍ分を残して次の様に分筆しました。

 

大阪は比較的このルールが緩く、幅２ｍさえあれば、長さは関係ないらしいのですが、都道府県いよっては専用通路の長さが〇〇ｍ以上はダメという様に定められている場合もありますので注意が必要です。

紹介した様に、祖父が裏手側で農業を今後も継続して行う予定との理由で、図の様に分筆することにしました。

しかし、この場合一つ問題が生じます。それは、分筆する敷地内にあるビニールハウスを建築までに撤去しないといけない事です。

もちろん家を建てる部分にビニールハウスがかかると、家を建てれないので撤去しないといけない事は理解できますが、庭などになる部分にも既に存在する構造物は撤去しなければならないと府より通達を受けました。

今回シンスケは一番手前側のビニールハウスを1つ撤去することでこの問題を解決しましたが、イナバ物置など移動しにくい、撤去したくない物などある場合はそれらを避けて分筆する事をお勧めします。

今回の建築予定地の側面は数十センチの高さの段差（石積）があります。しかし、古い石積などは倒壊する恐れがある為、仮に倒壊しても家に被害が及ばない様に安息角と呼ばれる、土を盛っても土が崩れない角度（距離）までは家を建てれませんと府より指摘を受けました。

今回驚いたのは本当に数十センチの段差なのに、結構な距離を建築禁止区域に指定されてしまった事です。その結果１０ｃｍほどその建築禁止区域に家がかかってしまったので大きく減築する結果となってしまいました。

ちょっとした段差でも近くにある場合、ある程度、建築範囲に余裕をもって計画しないと、段差の補強に莫大な費用がかかる恐れがありますのでご注意を。

上記問題などもあり、今回この分筆作業だけで約1年近くかかりました。

分筆作業の流れを簡単に書くと、

 

簡易測量図作成

↓

隣家の境界面の確定（隣家の方に立ち会ってもらい、敷地の境界を決める）

↓

道路面とのの境界面の確定（役場の方に立ち会ってもらい、敷地の境界を決める）

↓

正式測量図作成

↓

家を建てる位置などの微調整を行い、どこで分筆するか決める

（上記の指摘の度、微調整を行い数か月以上無駄にした）

↓

文筆

 

となります。

 

正直、今回はシンスケのこだわりなどもあり、3ヵ月ほどは短縮できたと思うのですが、やはり境界確定から分筆完了まで数か月は見ておいた方がいいと思います。

この分筆という作業は、どの工務店・ハウスメーカーでも経験があると思われますし、お抱えの行政書士事務所や測量事務所などで対応できることがほとんどですが、今回シンスケの建築の様に農地転用許可・市街化調整区域への建築などは慣れた工務店・ハウスメーカーで行わないと中々話が進まない事もあるそうです。

 

家は大きな買い物です。以前紹介したように住宅公園に行って得意・不得意を確認する、資料請求などを積極的に行い情報収集を行うなどして賢い買い物をしましょう。